房地產融資協調機制擴圍增效“白名單”應進盡進

為促進住房項目建成交付、保障購房人合法權益，我國于今年初建立了城市房地產融資協調機制。

9月召開的中央政治局會議提出，加大“白名單”項目貸款投放力度。近期，金融監管總局會同住房城鄉建設部研究制定了協調機制“白名單”項目擴圍增效方案，推動商品住房開發貸款項目全部納入“白名單”。

上海證券報記者從金融監管總局獲悉，在協調機制下，截至11月18日，“白名單”項目貸款審批通過金額超過3萬億元；預計到2024年末，“白名單”項目貸款審批通過金額將超過4萬億元。

問題項目經修復被納入“白名單”

協調機制建立以來，發揮了地方政府在穩定房地產市場方面的積極作用，及時研判本地房地產市場形勢和房地產融資需求，定期組織房企和銀行各方會商，做好“白名單”項目審核把關，推動修復房地產項目存在問題等，為房地產項目融資和建成交付提供了有利的外部環境。

23棟住宅樓、7棟商業樓、1棟幼兒園及相關配套服務用房——位于西安市經濟技術開發區的綠地之心住宅DK2項目，共分六個標段建設。項目剩余的二、四、五、六標段整體融資需求達14億元。

相關開發企業負責人告訴記者，項目首次申報“白名單”時，因未完全繳納城市基礎設施配套費，以及計劃新開工建設的第四標段未獲得建筑工程施工許可證，不符合“四證齊全”要求，未被納入“白名單”。

了解到這一情況后，協調機制著力推動項目問題修復:協調住建部門，允許項目公司分批繳納剩余的城市基礎設施配套費5800余萬元；協調有關部門提高辦證效率、壓縮辦證時間，為四標段辦理建筑工程施工許可證；多次組織銀團牽頭銀行及成員銀行座談，促進項目融資順利開展。

取得施工許可證后，項目迅速被納入了西安市第三批次“白名單”。6月28日，項目獲得了交通銀行西安分行作為牽頭行的銀團貸款授信總額度14億元。

這是問題項目經修復后被納入“白名單”的一個縮影。當前，各地正推動合規項目“白名單”應進盡進。據初步統計，全國已有超1000個問題項目經修復后納入“白名單”，獲得銀行融資支持近2000億元。

在協調機制高效運轉過程中，配套支持政策持續優化，提升了金融機構貸款投放的積極性。比如，協調機制對存在問題的項目積極修復解決，金融機構建立綠色通道、單列授信額度，司法部門在保全執行等方面提供了相應保障，納入“白名單”后，房地產項目管理更加規范，融資更加便捷快速。

“白名單”項目擴圍增效

近期，金融監管總局會同住房城鄉建設部研究制定了協調機制“白名單”項目擴圍增效方案，推動商品住房開發貸款項目全部納入“白名單”。

城市協調機制重點支持的是在建已售未交付商品住房項目。因此，本次擴圍在范圍上是將商品住房開發貸款對應的項目納入“白名單”。

“商品住房開發貸款項目都要納入‘白名單’機制運行管理。”業內人士表示，新增住房開發貸款對應項目要納入，存量住房開發貸款對應項目也要通過“白名單”機制逐步覆蓋，實現“應進盡進”。

金融監管總局會同住房城鄉建設部進一步完善了項目納入“白名單”的流程，房企可以按照自身需要采取審核和備案兩種方式。

其中，審核方式是指，房地產項目公司按照現有的“白名單”推送反饋管理流程要求，自愿向城市協調機制申報，城市協調機制審核符合“5+5”條件標準后，向貸款主辦銀行推送。

備案方式是指，房地產項目公司直接向金融機構申請貸款，金融機構按常規開發貸款條件流程審批，符合貸款條件的項目在審批放款后，通過備案流程納入當地城市協調機制“白名單”。

記者了解到，對按常規條件流程申請開發貸款的房地產項目而言，按備案方式納入“白名單”后，即可以享受“白名單”各項支持政策，從而更好地開展項目建設，保障購房人合法權益。比如，由于銀行對“白名單”項目可以單列授信額度，項目的貸款資金支持更有保障，資金分配和調劑也更為靈活。

促進房地產市場止跌回穩

“白名單”擴圍，將起到多個方面的積極作用。首先是有利于促進更多住房項目建成交付，保障購房人合法權益；其次是有利于加大對房地產項目公司的資金支持，提振各方信心，促進房地產市場止跌回穩；最后是有利于完善商業銀行開發貸款全流程管理，加快構建房地產發展新模式。

業內人士表示，通過推動“白名單”擴圍，所有合規增量商品住房開發項目都要進“白名單”，房地產項目建設交付將更有保障，也能更好保障購房人合法權益。

“白名單”擴圍還能為房地產企業的穩健經營和持續發展提供有力保障。業內人士表示，在資金方面，項目公司將享受更順暢的融資渠道和更便捷的金融服務。在市場認可度方面，納入“白名單”的項目將被視為更加可靠，更易獲得購房人信任。

同時，項目被納入“白名單”后，會向市場傳遞出資金鏈穩健、交付有保障、經營可持續的積極信號。“白名單”擴圍可以增強購房者、施工單位、供應商等相關方面的信心，與近期出臺的房地產優化政策形成合力，帶動市場活躍度上升，促進房地產市場止跌回穩。

“白名單”擴圍還將為構建更科學、合理、可持續的房地產發展新模式奠定基礎。業內人士表示，協調機制要求區分房企債務風險和項目公司運營風險。“白名單”項目擴圍有利于隔離房企與項目層面的風險，加快房地產項目融資制度進一步改革完善。