多城新政明確提高住宅“得房率”，公共梯間及機房等不再納入公攤面積

　　每經(jīng)記者 黃婉銀 每經(jīng)編輯 魏文藝

　　多年來受到市場熱議的“公攤面積”，近期在多地出現(xiàn)了新變化。

　　5月15日，深圳市人民政府官網(wǎng)顯示，2024版《深圳市建筑設計規(guī)則》將于近日正式發(fā)布，修訂內容包括備受市民關注的減少住宅公攤面積、有效提高得房率、住宅和宿舍實行150米限高等。過去計入“公攤”面積的避難層、機房等兩大部分公共空間，修訂后將列為“不計容面積”。

　　5月13日，惠州市自然資源局也發(fā)文稱，建筑物屋頂?shù)墓蔡蓍g、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房等輔助用房不計入容積率建筑面積，但不計入容積率建筑面積的總數(shù)不得超過屋頂面積的25％，上述不計入容積率建筑面積不納入公攤面積。

　　換言之，深圳和惠州的新政都將減少住宅公攤面積的計算。同時，房屋內部得房率還將提升，放寬陽臺進深限制，凸（飄）窗窗臺在滿足條件下可不計入建筑面積。

　　多位業(yè)內人士當日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，上述措施本質上是通過增加套內面積和實際使用面積，從而降低單位購房價格和成本，變相降低了房價，有利于提升購房者購房的積極性。對開發(fā)商來說，也是產品設計的松綁，產品得房率會得到明顯提升。

　　不過，律師提醒，上述房屋面積計算方式變更并不必然導致房產證面積增加。近期多地出臺新政明確減少公攤面積，并不等同于市場上部分開發(fā)企業(yè)推出的“偷面積”“贈送面積”等營銷行為。

　　多地出新政減少“公攤面積”

　　事實上，“公攤面積”模式已推行多年，最早源于1950年代的香港，由于房地產業(yè)起步階段均為整棟出售，價格高昂，房產商想出“分層出售”“分戶出售”的辦法，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分攤，“公攤面積”便由此而來。

　　根據(jù)目前施行的《商品房銷售管理辦法》，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。

　　不過，香港早在2013年就已正式告別公攤面積。近年來，關于內地是否要取消公攤面積這一問題也爭論已久。

　　據(jù)惠州市自然資源局發(fā)布的《惠州市區(qū)2024-2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》，面積小于3萬平方米的用地，住宅建筑首層用作建設停車庫的建筑面積，不計入容積率建筑面積，但層高應不大于4.5米。

　　近期，廣東肇慶市也明確發(fā)文優(yōu)化房地產開發(fā)項目計容要求。自5月1日起，新供地的住宅小區(qū)項目在規(guī)劃條件中明確配建的公共配套設施，如中小學校、幼托、社區(qū)服務站、文化室、衛(wèi)生站、養(yǎng)老設施、居委、警務室、生活垃圾收集處理設施、變電站、公共廁所等，可不計入容積率，但建成后應無償移交屬地。沿城市主干路、臨城市廣場、公共綠地、重要景觀帶，因規(guī)劃要求封閉的陽臺一半計容。建筑物屋頂?shù)奶菸荨㈦娞輽C房、水箱間、人防報警間、通信基站機房不計容。

　　值得注意的是，肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設局還發(fā)布了《關于規(guī)范公開新建商品房共有建筑面積分攤信息的通知》，從2024年5月1日起，肇慶市范圍內商品房實行按套內面積計價宣傳銷售。各房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經(jīng)紀機構應當對每套商品房進行明碼標價,并在銷售場所醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，標價內容與套內面積單價保持一致。

　　據(jù)了解，肇慶市是目前全國率先實施住房公攤面積信息及計算方式現(xiàn)場公示的城市，也是廣東省內唯一實施該做法的城市。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向每經(jīng)記者表示，本質上，計容面積和公攤新政并不是產品的創(chuàng)新，而是調整規(guī)劃指標以滿足提高購房者的福利水平。此次惠州新政提出輔助用房不計入容積率建筑面積，不納入公攤面積，事實上是由政府或開發(fā)商來承擔，惠州調整的內容屬于市政配套的，應該由政府來承擔，這也提高了業(yè)主的得房率。

　　戶型設計將有較大操作空間

　　2024版《深圳市建筑設計規(guī)則》中，修訂增加了“計一半面積的陽臺進深不超過2.4米，超過部分的水平投影面積應全部計入規(guī)定建筑面積”內容。此前，陽臺的進深不能超過2.4米，修訂后陽臺可以把進深做大，對超過2.4米部分計入規(guī)定建面。而在滿足條件下可不計入建筑面積的凸窗，修訂后進深也由0.6米增加至0.8米。

　　深圳一本地房企人士告訴每經(jīng)記者，深圳此前出臺的70/90政策、容積率要求、凸窗和陽臺等都規(guī)范非常嚴格，根本沒有放松空間。“如果上述新政落地，對住宅產品來說，在設計上會有較大的操作空間，雖然沒辦法像2014年以前那樣做出得房率100%以上的房子，但是起碼在一些臥室、客廳的尺度上可以更加放得開一些了。”

　　5月13日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局等九部門也印發(fā)關于《持續(xù)推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》。文件顯示，鼓勵支持企業(yè)開發(fā)多樣化、高品質住宅產品。新出讓的住宅用地，住宅套內陽臺的“折半”計容面積上限由套內建筑面積的18%提高至20%；取消對單個陽臺的進深和面積限制；取消凸（飄）窗窗臺與地面高差小于0.45米需計容的要求。出具規(guī)劃條件時，為后續(xù)的建筑方案編制預留一定的彈性。

　　肇慶新規(guī)也對結構凈高不超過2.10米且進深不超過0.80米的全采光住宅建筑飄窗不計容。

　　“按照佛山的新政，套內面積可以做到建筑面積的90%以上，這樣建筑面積90平米的房子可以做到三房，而原來只能做到兩房，實際上起到了控制總價的情況下，助力改善型需求的效果。”李宇嘉表示，對房企來說，得房率提升的項目，比其他項目具有更強的競爭力，單價較低、去化也快，自然會提振開發(fā)商拿地的積極性。

　　“參考廣州的經(jīng)驗來看，政策利好開發(fā)商新拿地塊和購買該項目的消費者，但對之前已經(jīng)入市但未開發(fā)或銷售的項目（沒有容積率或公攤優(yōu)勢），形成較為明顯的競爭優(yōu)勢，導致后者在去化時面臨巨大的壓力，特別是距離相近的項目。”李宇嘉補充道。

　　佛山計容新政與廣州2023年11月出臺的《廣州市建筑工程容積率計算辦法》有類似，廣州還鼓勵設置多個陽臺、入戶花園等。另外，對于套內建筑面積超過144平方米的復式住宅，廣州還將客廳、起居室挑空部分層高基準值由原6米放寬為7.2米。

　　不過，近期多地出臺新政明確減少公攤面積，并不等同于市場上部分開發(fā)企業(yè)推出的“偷面積”“贈送面積”等營銷行為。

　　廣東合邦律師事務所合伙人楊登基律師則提醒，購房者與開發(fā)商應在《商品房買賣合同》中詳細約定購買商品房的面積（套內與公攤面積）、計容積面積等，包括如實際交付商品房時出現(xiàn)面積差要多退回少補（具體以總面積差、套內面積差、公攤面積差何種標準補償?shù)龋诤贤袘敿毤s定或標注新政的計算標準，不應輕信開發(fā)商所宣傳的“偷面積”或“贈送面積”行為。

　　“其次，因新政對于計容面積和公攤提出新計算方式，可能導致開發(fā)商為增加面積而產生變更房屋設計、規(guī)劃等違建行為。某些開發(fā)商為提升銷售戶型產品市場競爭力，可能采取未通過規(guī)劃驗收時是開放陽臺，完全按照規(guī)劃報批的圖紙來做。等規(guī)劃驗收通過后，交樓前會根據(jù)業(yè)主需求統(tǒng)一封閉陽臺外墻與安裝玻璃等，將原來陽臺已變成臥室等，這表面是增加房屋實用面積，但極有可能被定性為違建，進而導致被處罰或強制拆除的風險。”楊登基表示。