充分釋放住房改善性需求

　　近日，多城針對住房改善性需求推出“以舊換新”政策。一些城市通過集中收購二手住房、中介機構幫助出售、契稅優惠、發放補貼等方法，激發居民賣舊買新的意愿。這些政策有助于縮短現有住房銷售周期，促進改善性住房需求釋放。

　　“以舊換新”政策可讓有改善性住房需求的群眾安全、高效、快速實現換房目的。目前，很多居民有以舊換新、以小換大的想法。但最大的阻礙在于現有住房不好出售，交易周期長、手續繁瑣。多地推出“以舊換新”便利優惠政策，有助于減輕購房者的后顧之憂。

　　鄭州市制定配套政策，采取國有保障房運營公司收購和市場化交易兩種方式，2024年全年計劃完成二手住房“賣舊買新，以舊換新”1萬套，兩種方式各5000套。政府國有平臺公司――鄭州城市發展集團有限公司負責收購二手住房，群眾可以將住房出售給國有平臺公司，再新購住房。無論是通過國有平臺公司回購，還是市場化交易，只要是2024年內通過“賣舊買新、以舊換新”購買新建商品住房的用戶，都能夠享受現行契稅補貼30%的優惠政策。

　　除了鄭州市以國有平臺回購、給予契稅優惠的方式推進“以舊換新”外，還有一些城市也推出了“以舊換新”優惠政策。如鹽城等地發放“以舊換新”購房補貼；寧波等城市聯合開發商及房地產經紀機構推出相應服務，購房者可在開發商處認購并鎖定房源，由相關房地產經紀機構出售舊房，若在一定期限內舊房售出則按流程購買新房，若舊房未售出則退還新房認購金。

　　“以舊換新”支持政策有助于盤活市場，加強一手房、二手房市場聯動，推動新建商品住房銷售。鄭州市“以舊換新”政策中，對于賣掉舊房子購買新建商品住宅的，給予契稅補貼，在政策層面鼓勵購買新建住宅。因此，“以舊換新”不但有助于擴大二手住宅的交易，還能促進新建商品住宅的銷售。對于很多新建商品住宅庫存量較大的城市而言，還有助于去庫存，對房地產企業擴大銷售回款也將有積極作用。

　　“以舊換新”支持政策還可以與發展保障性住房聯系起來。政府國有平臺公司回收二手住宅后，可用于保障性住房房源供給。鄭州市就提出，國有保障房運營公司將收購一部分區域位置、教育等產業配套優越的二手住房，豐富保障性租賃住房供應。

　　“以舊換新”支持政策重點針對住房改善性需求。追求更好的居住環境、更大的居住面積，是當前大部分消費者換房的主要驅動因素。改善性需求的潛力很大，應進一步挖掘改善性需求，持續促進住房改善性需求釋放。

　　鄭州市的統計顯示，目前市場掛牌出售二手房客戶中超三成有改善性換房需求，說明改善性住房需求有很大的擴展空間。貝殼研究院統計顯示，改善性需求占比逐年提升，大部分一二線城市改善性需求都很高。如北京、天津、廈門改善性需求明顯高于剛需，3個城市改善群體交易量均在剛需交易量的1.5倍以上。另有統計數據顯示，北京市改善性需求占比超過50%，超越剛需成為住宅市場增長新動能。

　　未來，應不斷優化“以舊換新”政策，加大政策支持力度，優化換房置業流程。過去，很多城市將支持政策的重點放在新房銷售上。實際上，要想激發換房需求，打通換房鏈條，還必須加大對二手房銷售的政策支持力度。如果沒有二手房的購房者入市，新房銷售也會舉步維艱。像已經推出的“帶押過戶”“以舊換新”支持政策等，均有助于縮短換房群體的置業周期，提高二手房交易效率，也能加強新房與二手房聯動。因此，應進一步加大對二手房的稅收及補貼政策力度，以實現整個換房鏈條的暢通。（本文來源：經濟日報 作者：亢 舒）