業內專家:土拍回歸市場化是順勢而為

　　文/羊城晚報記者 范晗越

　　10月23日，四川省成都市公共資源交易服務中心掛牌7宗宅地，土地面積總計20.43萬平方米，起始總價約28億元。此次出讓未提 “限價競買+抽簽競得”方式，且未設置成品房清水最高銷售均價。調查發現，10月以來，已有成都、濟南、合肥、廈門等熱門城市對近期的土地拍賣規則進行了調整，在最新一批土地拍賣中取消地價上限，土拍重現“價高者得”規則。

　　關于限制地價的規定，廣州在2021年4月首次的集中供地期間就已開始實行，該批用地均采用“限地價+競配建+搖號”的方式進行出讓，引發市場關注。三年多的時間里，房地產市場已呈現另外一番行情，廣州的土地出讓是否也會取消最高地價限制？多位業內專家在接受羊城晚報記者采訪時表示，取消土地最高價限制，其實是房地產回歸市場化的舉措。

　　近三年單宗住宅用地溢價率大多不超15%

　　2021年2月26日，自然資源部自然資源開發利用司負責人公開表示，要求各地進一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應，讓各類市場主體和消費者充分掌握信息，形成合理預期。另按照住宅用地分類調控文件要求，22個重點城市土地出讓將實現“兩集中”。所謂“兩集中”，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動。

　　同年首批集中供地中，熱點城市如重慶、無錫、廈門、南京平均溢價率高企，長春、青島等城市則出現多宗宅地底價成交，甚至流拍。在土拍規則上，22城首批供地采用的出讓方式仍以限地價為主，在觸及地價上限后，普遍要求競配建、競自持。

　　2021年3月，北京市在年度第一批次商品住宅用地出讓公告的補充公告中，首次公布了土地合理上限價格，將該批次29個項目地塊的溢價率限制在了15%以內。2021年8月起，上海、天津、深圳、青島、濟南、杭州等十多個“兩集中”城市的第二批集中供地相繼宣布暫停，在后續重新發布的公告中，均出現了單宗住宅用地溢價率不得超過15%的表述，同時也對競配建等變相抬升地價的形式進行了限制。業內認為，“兩集中”加上“合理土地上限價格”，是政府從土地價格上進行了讓步，并且通過各種細致管控，使開發商必須從新房售價上讓利給購房者，以穩定當時不斷上漲的房價。

　　前三季度土地市場總體遇冷

　　今年以來，廣州、杭州、南京等城市出讓的宅地有多宗以接近15%上限或搖號的方式成交。廣州土地市場方面，今年以來已經出現了11宗搖號地，僅番禺一個區就出了6宗，另外還有天河2宗，荔灣、白云、海珠各1宗。這當中的部分地塊，甚至吸引了二十多家房企參拍，既有國企央企參與，也不乏民企身影。同時，今年以來，廣州樓面地價TOP10榜單已被四次刷新，比如，今年6月成功出讓的天河員村一橫路地塊，就以57281元/平方米的地價躋身榜單第二，僅次于廣州城投在2020年拿下的越秀南地塊（64576元/平方米）。

　　不過，從整體上看，在優質地塊以外，不少非核心的地塊以底價成交甚至流拍，企業投資意愿整體相對較弱。中指研究院數據顯示，2023年1至9月，全國300城住宅用地成交2.2億平方米，同比下降33.4%（去年全年已下降30%）。具體到9月，核心22城地價拍至上限的占比不足兩成，底價成交占比提升至77%。土拍遇冷的現象在已經跟進取消土地限價政策的部分城市尤為明顯，三季度，濟南、成都的住宅用地成交面積同比均下降，降幅分別為19.9%、12.7%。

　　專家觀點

　　取消地價上限是土地回歸市場化的舉措

　　土地市場的成交，也可視為房地產行情的一個晴雨表。地價限制的取消，讓其回歸市場化，或有望在一定程度上促進市場信心回穩。多位專家向羊城晚報記者表示，土地價格上限是特殊時期的特殊產物，如今取消，是讓土拍回歸市場化的正常舉措。

　　廣東省房協理事、廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理表示，當前房地產市場、土地市場正在發生重大改變，穩地價、穩房價、穩預期壓力前所未有，2021年的一系列土地價格限制性措施，本意在于通過控制土地成本限制房價上漲，但是一定程度上與市場規律相違背，在當前的房地產市場環境下再限制土地拍賣價格已經沒有必要，回歸“價高者得”是符合時機的合理舉措。

　　取消地價上限后，包括廣州在內的大城市土地市場是否會過熱？資深業內專家鄧浩志認為，如果地價取消上下限，大城市核心城區地價會出現上漲。過去兩年，盡管樓市不景氣，但大城市房價依然堅挺，核心板塊甚至逆勢上漲。如果取消價格封頂搖號，則一線及實力較強的二線城市核心地段甚至有望突破前幾年的地價天花板，土地市場會分化明顯，并不奇怪。取消限價，回歸價高者得是市場化行為，有利于通過價格進行供求關系的調節。以廣州為例，作為高能級城市，如果放開土地限價，本就受開發商青睞的海珠、天河等中心區域或其他熱門區域的核心地段地塊，也將有望出現新的高價。

　　中指研究院分析師孟新增認為，取消土地最高限價，讓地價回歸市場，有利于提振土地市場情緒，后續或有更多城市跟進。但當前土拍情緒扭轉仍依賴銷售端恢復程度，在銷售尚未出現持續性、實質性轉暖下，土拍規則調整帶動市場效果或比較有限。

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　　多城取消土地限價

　　據報道，9月底，自然資源部給各省市自然資源主管部門下發文件，內容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。近日，已有多個城市取消土地限價。

　　10月9日，濟南公共資源交易中心、濟南市自然資源和規劃局發布兩批土地補充公告出讓文件顯示：本次國有建設用地使用權采取網上掛牌方式出讓，按照價高者得原則確定競得人。不含“城鎮住宅用地設立最高限價，網上交易達到最高限價的采取‘限地價、競建筑品質、現場搖號’”相關表述。

　　10月12日，據合肥土地市場網消息，安徽省合肥市發布市轄區2023年擬出讓居住用地詳細清單(第三批)。其中有6宗地塊明確將于11月2日出讓。同時，地塊出讓規則有所調整，未顯示上限價格。

　　10月17日，廈門市自然資源和規劃局發布公告，計劃于11月7日出讓湖里區2023P12一宗商住用地。地塊起拍樓面價45000元/平方米，起拍總價47.4億元，地塊采用拍賣方式出讓，不設拍賣底價，按照價高者得原則確定受讓人。

　　10月23日，青島2023年第三批次預公告中首宗地塊掛牌出讓，將于11月7日出讓一宗宅地，該宗地塊將采用拍賣方式出讓，僅設置起拍樓面地價3800元/平方米，起拍總價3.93億元，不設底價，采用增價拍賣方式，按照價高者得的原則確定競得人。