云端對接能否破解用地難――海南“土地超市”制度運行情況調查

　　土地是經濟社會發展的基礎性資源，是各地招商引資的核心要素。隨著經濟社會快速發展，“一地難求”和“好地難求”現象日益顯現。隨著自由貿易港建設不斷推進，海南原本稀缺的土地資源供給更是成為影響營商環境的重要因素，該如何有效破解用地難？為此，海南創造性建立“土地超市”制度，讓土地資源對接走上“云端”。

　　辦企業、建廠房離不開土地，特別是一些大中型企業和重大項目，對土地的需求更加強烈。海南陸地面積相對較小，隨著自由貿易港建設走向深入，經營主體加速落地，土地資源供給與市場需求之間的矛盾日益突出。一方面，項目開工首先要解決在哪兒建的問題；另一方面，一些可供開發利用的土地資源因無人知曉長期閑置，得不到合理使用，對“寸土寸金”的海南自貿港而言是巨大的閑置和浪費。“項目等土地”和“土地曬太陽”等現象并存的用地難問題，不斷困擾著企業發展，成為影響海南營商環境的重要因素。

　　企業用地要找誰，優質土地供給誰，土地交易環節如何管控？為破解用地難問題，海南大力推進制度集成創新，創造性地建立了“土地超市”制度。2022年6月，“土地超市”信息平臺正式上線，如今運行已滿一年，成效如何？

　　土地緣何要上網

　　土地也能“上網”？用地難是近年來不少地方面臨的共同問題，相較政府招拍掛、企業看地、企業投標、部門審議、會議研究等傳統拿地流程，海南在土地資源利用方面推出的“土地超市”制度是個新鮮事。

　　所謂“土地超市”，是指通過建立“土地超市”信息平臺，實現歸集產權明晰的存量建設用地、發布公開透明的土地信息、配對有效精準的項目要素、提供方便快捷的用地選擇、實施規范高效的服務監管等多功能為一體的土地全生命周期監管制度體系。2022年6月，海南“土地超市”平臺應運而生。一宗宗地塊信息被擺上“貨架”，企業僅需在線挑選，看中即可下單。

　　過去，找地、拿地是項目落地的堵點。企業要發動各種關系找到合適的地塊，再跑征地、規劃、土地儲備等部門了解征收、規劃、供地等信息，后面還要等待征地完成、掛牌出讓……一個流程跑下來，耽誤時間不說，有時還錯過了發展的最佳窗口期，導致企業或項目因土地問題最終“爛尾”。

　　海南省自然資源和規劃廳廳長李東嶼認為，“建立‘土地超市’制度，一是讓經營主體養成依法依規使用土地等要素的習慣，推動節約集約用地，實現高質量可持續發展；二是助推土地供應市場對產業結構不斷優化升級；三是提高土地資源要素保障水平，優化海南自由貿易港營商環境”。

　　由于土地資源稀缺，也曾發生過囤地捂地生財現象。李東嶼認為，“腐敗的根源在于權力運行不透明，缺乏有效監督”。如今，海南省所有進入交易環節的建設用地，原則上必須先進入“土地超市”貨架，方可開展后續土地公開招拍掛出讓（租賃）工作，且土地開發利用全生命周期監管實現全留痕、可追溯，這就有效避免了“藏私”或“暗箱操作”現象的發生。

　　“‘土地超市’平臺可實現三大目標：為政府摸清‘家底’，為市場精準‘上菜’，為項目疏通‘堵點’。”海南省規劃展覽館館長許譯文說，“土地超市”制度可以摸清全省的存量建設用地底數，盤活閑置土地資源，實現土地集約高效利用。海南的土地信息都要在超市平臺上公開發布，做到信息透明、依法交易，這有效解決了“有好項目但找不到土地”“有土地但市場不知曉”的“資源―市場”不匹配問題。今后，企業投資不再是“不找市場找市長”，而是“不找市長找市場”，從而為企業節省大量成本、高效服務企業用地需求。同時，“土地超市”制度構建起了土地全生命周期的管理流程，可以實現建設用地“批、供、用、管、查”全過程信息監管和業務協同，確保每一個審批環節按時完成、全留痕、可追溯，極大地提升了海南土地要素管理水平。

　　超市土地咋交易

　　“土地超市”是海南自貿港優化營商環境的重要制度集成創新，分類歸集了政府儲備土地、批而未供土地、農村集體經營性建設用地等五大類土地，實現統一管理，在手機或電腦上即可操作。企業按照地域、用途等分類索引，實時查詢海南各市縣各類具備供應條件的土地信息，通過三維實景瀏覽土地影像，有意向地塊直接與土地交易部門對接，參與公開競買，實現全流程網上交易。

　　記者打開海南政務公共服務平臺“海易辦”，從熱門服務板塊即可進入“土地超市”，一級市場、二級市場、交易信息、集建地、礦產資源、海域資源等信息一目了然，在平臺上可以自助實現項目策劃模擬推演。

　　點開“一級市場”欄目，一塊塊熱門地塊映入眼簾，每塊地塊左下角均顯示“待供應”或“交易中”的藍色字樣。在一塊由海口市發布的江東新區某地塊中，地塊編碼、批準文號、地塊面積、重點園區信息、控規用途、建筑限高、建筑密度、基準地價、環境分析等信息一應俱全，全景圖、影像圖、實時視頻等圖像資料也可隨心翻閱，查看人可選擇電話、留言等方式與土地交易部門聯系咨詢，也可直接點擊“加入購物車”進行選購。

　　在“交易信息”欄目，還列有“交易公告”和“成交公告”。例如，文昌市自然資源和規劃局7月4日就公示了一宗國有土地使用權掛牌先租后讓成交信息，這宗物流倉儲用地項目最終以471.1222萬元成交。

　　“土地超市”上架以來，三亞西島叁生島嶼民宿負責人李翔一直很感興趣，“‘土地超市’這個平臺相當于一個線上土地淘寶平臺，想買啥、在哪兒買，一目了然，省去了四處奔波查找的麻煩”。對此，許譯文表示：“超市平臺上的地塊遍布海南各個市縣，涉及不同的用地類型，可提供不同大小規模地塊，以滿足不同經營主體的產業項目實施需求。”

　　“大家可能更為關心的是，貨架上這么多產品，貨源來自哪里？如何保障貨品的持續更新與貨品質量？如何讓大家放心地在超市中購買到心儀的地塊？我們又為什么要推薦大家從超市平臺上選地購地呢？”許譯文解釋，“土地超市”平臺建有儲備用地、批而未供、閑置用地以及農村集體和農墾經營性建設用地4個倉庫，這就是貨品來源，各有不同。目前，超市貨架上供選購的地塊均來自于“儲備用地倉庫”，都是土地產權清晰、安置補償落實到位、無法律經濟糾紛、土地開發利用規劃條件明確、符合土壤環境質量要求、具備動工開發所必需條件的“凈地”。這樣可以有效幫助企業省去地塊盡調、權屬糾紛調查、附著物清償等工作，可以節約大量時間和金錢成本。第二個倉庫是“批而未供倉庫”，存放的是已經完成用地報批，但還未實現“凈地”條件的地塊，待完成“凈地”要求后才能上到超市貨架中。第三個倉庫是“閑置用地倉庫”，是因政府原因收回的閑置用地，在下一步超市從一級市場向二級市場拓展時，這個閑置用地倉庫也是重要貨源之一。第四個是“農村集體和農墾經營性建設用地倉庫”，也在積極運作中。

　　初步運營見成效

　　蔚藍的大海上，一個個深海網箱就像一個個大圓圈，點綴在大海中央，漁民們忙碌地開展著養殖作業。這里就是海南省首宗經“土地超市”出讓海域使用權的三亞灣深水網箱養殖用海項目現場。

　　“過去，3年到5年就要遞交一次用海申請，每次申請都需重新辦理相關手續，動輒一年半載，很不方便。”獲得該海域使用權的三亞農投海洋產業有限公司業務總監楊志說，他們在海域使用權上架“土地超市”后僅一個月，就以1577萬元成功競得660.5484公頃海域的10年使用權。

　　酒香也怕巷子深。“土地超市”建設一年多來，海南通過招商推介會等形式，積極宣傳推介“土地超市”與土地供應信息，最大程度吸引優質企業和項目關注。前不久，海南省“土地超市+項目投資”招商推介會在上海舉行，集中展示推介了海南各市縣共283宗優質地塊，吸引超200家企業到場尋覓海南自由貿易港發展機遇。

　　與前4次僅針對海南單個經濟圈的專場推介會不同，此次推介會首次以展板形式對海南全省共283宗1.5萬畝優質地塊系統推介，重點推薦了36個海南省環島旅游公路驛站地塊，最大程度向各類經營主體推介了海南的優質土地資源。

　　“‘土地超市’推介會給我們展示宣傳土地資源的機會，讓企業更加了解我們的發展需求；同時給各市縣提供了一個很好的交流學習機會。”海南省昌江黎族自治縣副縣長陸建華認為。

　　永濤集團總監趙朝輝則表示，“土地超市”讓企業深刻感受到政府的工作更加公開透明，企業可以很系統清楚地知曉海南省的土地供應以及各地塊的具體情況，結合自身實際情況，企業就能夠自主選擇心儀的地塊，省心又便捷。

　　“海南‘土地超市’提供了一個公開透明的選地用地平臺，極大便利了有用地需求的企業。”上海建工海南區域總部工程總監耿宏亮說，目前他們已在海南成立投資公司，期待今后通過“土地超市”平臺加快推動投資項目落地。不少上海企業家也表達了相同看法，“與其他地方的招商引資相比，海南的做法很有創新性，這讓有志于參與自貿港建設、到海南投資興業的企業嗅到了商機，感受到海南廣闊的發展空間”。

　　“通過5場招商推介會，我們注意到，各類經營主體對海南‘土地超市’非常感興趣。三亞經濟圈在北京舉辦專場推介后的一周內，有5個地塊進入招拍掛程序。”李東嶼介紹，下一步，他們還將把海南“土地超市”開到香港，進一步提升“土地超市”的量與質，并推動其應用場景向二級土地市場、海域、礦產、耕地指標、集體農用地經營權、“藍碳”及“綠碳”產品、自然資源數據等領域延伸，著力構建“土地超市”一二三級市場體系，努力將“土地超市”建設成為自然資源―資產―資本的價值實現平臺。

　　2022年6月“土地超市”平臺正式上線以來，有效提升了資源要素資源市場化配置水平，獲得經營主體廣泛好評。截至今年7月5日，“土地超市”平臺已累計上架736宗37107.63畝“凈地”，已成交365宗共18166.638畝，成交總價款384.919億元。

　　優化服務再提升

　　陵水農業投資集團有限公司通過“土地超市”，于今年4月和5月先后拿下兩宗位于該縣文羅加工物流產業園的建設用地使用權。目前兩宗土地均拿到不動產權證，正在進行土地平整，預計8月份之前即可進場施工。“我們將在這里建一個大型農產品交易中心，開展農產品進出口貿易，以‘兩頭在外’模式進行生產加工。”該公司副總經理冉黎明說，這一項目與該縣“2+7+3+N”產業轉型升級的發展方向正好一致，前景可期。

　　通過“土地超市”，不僅加快了項目建設進程，也落實了土地資源要素跟著項目走的基本導向。項目庫與資源庫完成快速精準對接的，不僅是陵水。目前，6場“土地超市”招商推介會共推動完成89宗約3349畝土地交易，交易金額逾56億元。

　　從原先僅有的國有土地出讓，到現在的國有土地、農村集體和農墾經營性建設用地、礦山資源、海域資源等紛紛上架；從最初上架土地資源不多、交易不多，到現在上架和交易量“雙提升”――作為海南營商環境建設的重要舉措，“土地超市”在服務企業和項目、服務自貿港建設上正不斷探索完善，實現新的突破。

　　云選地、云看地、云服務、云買地、云監管，“五朵云”服務通過“土地超市”平臺變為現實。

　　如今，想在海南選地買地，只要有手機有電腦有網絡，就可通過“土地超市”信息平臺實時查看海南各市縣供應的各種類型“凈地”，還可通過區域、用地類型、用地面積3種查詢方式，初步篩選想要的地塊種類，一鍵實現“云看地”。在云服務方面，海南各地均組建了專業服務團隊，幫助企業深入了解地塊信息，并對自然資源提供全流程咨詢服務。對于在“土地超市”賣出去的土地，海南自然資源和規劃廳都會管到底，對該塊土地的支付出讓金、交地、開工和竣工情況進行實時監管，還通過視頻實時查看地塊情況；按照“誰簽協議，誰監管”原則，對供后土地是否達到項目投資強度要求、年度產值要求和年度稅收要求這些履約情況進行監管，從而實現云監管。

　　“‘土地超市’作為‘自貿港招商地圖’的角色定位，越來越清晰。”李東嶼說，下一步，他們將持續拓展“土地超市”精準服務招商的廣度和深度，建立“土地超市+項目策劃+極簡審批”供地全流程制度，為經營主體選購項目用地提供更加明確的產業指引。