越秀地產發布2023年報：核心城市土儲超九成，多元業務布局持續優化

3月26日，越秀地產股份有限公司（00123.HK，以下簡稱“越秀地產”）發布2023年年度業績報告。報告期內，越秀地產實現營業收入802.2億元（人民幣，下同），同比上升10.8%，核心凈利潤達34.9億元。在此基礎上，董事會宣布末期每股派息0.134元，全年每股派息0.347元，派息比率為核心凈利潤的40%。值得一提的是，2023年越秀地產實現合同銷售金額1,420.3億元，同比增長13.6%，增速位于行業前列。

2023年，在房地產市場持續調整和消費者信心有待恢復的雙重挑戰下，越秀地產通過精準投資、深入推進多元化業務和發力數字化營銷，成功實現業績增長。

合同銷售穩健增長，增速位居行業前列

隨著房地產行業進入新的發展階段，城市分化與區域分化加劇。越秀地產憑借熱點城市布局以及優秀的產品力，表現出較強的抗周期韌性。年報顯示，2023年全年越秀地產實現合同銷售金額1,420.3億元，完成全年銷售目標1320億元的107.6%，表現突出。據克而瑞數據顯示，2023年，越秀地產合同銷售增速在TOP20房企中排名第一。

越秀地產2023年精準聚焦粵港澳大灣區，該區域全年合同銷售金額716.0億元，同比上升20.0%，對越秀地產全年銷售的貢獻占比超50%。華東地區、中西部地區和北方地區合同銷售金額合計704.3億元，同比上升7.8%，其中華東地區對其全年銷售的貢獻占比達到26%。此外，截至2023年12月31日，越秀地產已售未入賬合同銷售金額人民幣1,992.8億元，較年初上升11.3%。

在經營策略方面，越秀地產通過實施“一盤一策”的精準營銷策略，持續發力數字化營銷及精準定價，提升去化率水平，順利完成全年銷售目標。

增厚財務安全墊，拓展多元融資渠道

房地產行業深度調整階段，房企抗風險能力的重要性進一步凸顯。2023年，越秀地產的財務穩健安全性進一步加強。

截至2023年12月31日，越秀地產的現金及現金等價物及監控戶存款總額約為人民幣461.0億元。剔除預收款的資產負債率、凈借貸比率和現金短債比率分別為67.4%、57.0%和2.01倍，“三道紅線”指標維持“綠檔”達標，財務指標健康安全。

越秀地產債務結構持續優化，多元化融資渠道不斷拓展，平均融資成本同比進一步下降。全年加權平均借貸成本同比下降34個基點至3.82%。期末平均借貸成本進一步下降至3.63%，融資成本在行業中處于優勢地位。期內成功發行人民幣公司債券合共69億元，加權平均借貸年利率3.37%；發行境外人民幣自貿區債34億元，加權平均借貸年利率3.92%，于境外發行了首單人民幣12.1億元點心債，票面利率為4%。完成供股，募資凈額約為83億港元，供股獲1.15倍超額認購。

核心城市土儲超九成，投資質量不斷提高

土地儲備規模和結構，一直是外界審視房企健康水平的重要指標。截至2023年末，越秀地產擁有總土地儲備約2567萬平方米，一線及核心二線城市占比為95%，其中一線城市占比44%，核心二線城市占比51%。從地區分布來看，大灣區占比42%，華東地區占比19%，中西部地區和北方地區合計占比39%。可以看出，在投資策略方面，核心一二線城市依舊是越秀地產戰略布局的重點區域。

2023年，越秀地產通過“6+1”多元化增儲模式于11座一二線城市合共新增28幅土地，總建筑面積約491萬平方米，新增可售貨值約人民幣1,300億元。在新增土儲中，TOD項目依然是亮點。越秀地產在廣州和杭州共開發9個TOD項目，TOD項目的總土地儲備達到331萬平方米，約占越秀地產總土地儲備的12.9%。高質量的土地儲備，為越秀地產的未來發展打開了想象空間。

同時，越秀地產積極進行前瞻布局，業務領域覆蓋多領域的建設開發與運營。2023年，越秀地產在城市更新領域取得突破進展。廣州里仁洞舊村改造項目獲得實質性進展，整體簽約率已達82%。廣州里仁洞舊村改造項目總可售貨值約人民幣690億元，其中2024年計劃供貨34萬平方米，新增可售貨值約人民幣180億元。廣州南洋電器廠城更項目整體簽約率已達90%，項目總可售貨值約人民幣45億元。2023年，越秀地產于上海虹口區獲取首個城市更新項目，項目總可售貨值約人民幣30億元。

“商住并舉”戰略深化推進 持續賦能商業發展

報告顯示，越秀地產依然實施“商住并舉”的發展戰略，通過越秀地產——越秀房托“雙平臺”，持續優化“資產管理人”商業資管模式，不斷提升商業運營能力。

報告期內，越秀地產直接持有的商業物業實現租賃收入約人民幣4.87億元，同比上升49.7%；持股37.89%的越秀房產基金實現經營收入約人民幣20.87億元，同比上升11.4%；寫字樓業態總體保持平穩，零售商場的經營穩步恢復，四季酒店、雅詩閣公寓收入顯著增長，專業市場也實現了出租率的上升和收入的大幅提升。同時，越秀地產持股66.92%的越秀服務集團有限公司也取得了良好的經營業績，全年實現營收約人民幣32.24億元，同比上升29.7%，在管面積6521萬平方米，服務業主28萬戶，股東應占盈利4.87億元。

經過多年積累，越秀地產在康養業態方面也取得了滿意的成績。截至目前，越秀康養在大灣區、長三角區域布局22個項目，可經營床位數近8000個，目前在運營床位7273個，入住率實現了較大的提升，康養業務位于行業的前列。

ESG成績卓著，屢獲評級認可

報告期內，越秀地產各項ESG關鍵績效指標良好，電子簽章減少碳排放13.5噸，商管項目資本化改造降低碳排放量1311噸，項目環境影響評估覆蓋率、職工健康體檢覆蓋率、超甲級寫字樓綠色公約簽署覆蓋率、商業道德專項審計覆蓋率均達到100%。越秀地產還制定了“雙碳”策略和計劃，致力于建造更多的高標準綠色建筑、低能耗和裝配式建筑。

越秀地產ESG的良好發展成效也獲得了眾多主流評級機構的認可。2023年，越秀地產獲“全球房地產可持續發展基準”（GRESB）評級4星級、首次入選“中國ESG上市公司大灣區先鋒50”、首次獲得“香港公司管治與ESG卓越獎”，越秀地產也成為2007年該獎舉辦以來首個獲獎的大灣區內房地產企業。

越秀地產董事長林昭遠表示：2024年，越秀地產將圍繞“攻堅克難穩增長，精益管理優業績”的工作主題，以“精益管理”和“新能力、新機制和新文化”的建設為發展的內在驅動力，積極應對市場挑戰，2024年合同銷售目標人民幣1,470億，可售貨值人民幣2,700億元，在行業新環境和新競爭格局下繼續走高質量可持續發展之路，不斷提高股東的資金回報和股東價值。