樓市新招！“半購(gòu)半租”來(lái)了業(yè)內(nèi)人士：降低直接購(gòu)房成本

日前，安徽蕪湖發(fā)布的13條穩(wěn)樓市新政中提出探索購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，蕪湖此次探索半購(gòu)半租的賣房新方式，通過購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán)，客觀上降低了直接購(gòu)房成本。

除了探索購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán)，蕪湖新政還提出，加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度、降低首付比例和貸款利率、支持房票以舊換新等。

另外，6月13日，蕪湖發(fā)布住房公積金新政，提出取消異地購(gòu)房、還貸提取住房公積金戶籍限制。

蕪湖探索購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán)

日前，蕪湖發(fā)布的穩(wěn)樓市新政中提出探索購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

新政提出，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)探索購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán)的銷售方式，通過合同約定，購(gòu)房人可以先購(gòu)買房屋部分產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，購(gòu)房人可租賃使用，購(gòu)房人購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)時(shí)已支付的租金可抵扣購(gòu)房款。

對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類操作和國(guó)家層面提及的加強(qiáng)去庫(kù)存政策儲(chǔ)備的導(dǎo)向非常吻合，說明各地積極探索去庫(kù)存的新路子，對(duì)于后續(xù)更好去庫(kù)存和有針對(duì)性高效率去庫(kù)存具有積極的作用。購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán)，其實(shí)客觀上就是圍繞房?jī)r(jià)做文章。過去主要是在購(gòu)房?jī)r(jià)款不變的情況下對(duì)首付比例和房貸利率進(jìn)行調(diào)整。而現(xiàn)在通過購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán)，客觀上降低了直接購(gòu)房?jī)r(jià)款的成本，具有非常好的導(dǎo)向。此類操作也使得購(gòu)房的一種新模式出現(xiàn)，即半購(gòu)半租，有助豐富租購(gòu)模式，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易提振和市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展具有積極的作用。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生則認(rèn)為，此項(xiàng)政策有參考共有產(chǎn)權(quán)模式，目的主要是降低購(gòu)房門檻和成本，給購(gòu)房者提供更靈活的購(gòu)買方式。不過，相比于其他城市的做法，蕪湖有所不同，新政指出購(gòu)房者后續(xù)使用需支付給開發(fā)商租金，雖然最終可以用來(lái)抵押購(gòu)房款，但在購(gòu)買全部產(chǎn)權(quán)期間無(wú)形中增加了一項(xiàng)新的成本，而且房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房人共持產(chǎn)權(quán)存在的風(fēng)險(xiǎn)問題也不得不考慮。

高院生指出，目前市場(chǎng)上，北京和杭州的共有產(chǎn)權(quán)模式是購(gòu)房人與地方政府共同持有，寧波信達(dá)地產(chǎn)推出的央企共有產(chǎn)權(quán)房則可以提供十年托底回購(gòu)，蕪湖目前的模式雖然還未公布細(xì)則，但預(yù)計(jì)對(duì)于購(gòu)房者的吸引力不大，對(duì)樓市的刺激力度有限。

蕪湖發(fā)布多項(xiàng)穩(wěn)樓市新政

其中提出，取消異地購(gòu)房、還貸提取住房公積金戶籍限制。蕪湖市住房公積金繳存人在異地購(gòu)買住房，申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金時(shí)，按照購(gòu)買本市住房相關(guān)政策執(zhí)行，不再需要提供本人在購(gòu)房所在地的戶籍證明或工作證明。

另外，除了探索購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán)，蕪湖發(fā)布的穩(wěn)樓市新政中還提出多項(xiàng)支持政策。

一是加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度。2024年5月31日起至2025年5月31日，新市民、進(jìn)城農(nóng)民、城市公共服務(wù)人員在蕪湖市市區(qū)新購(gòu)買新建商品住房的，給予總房?jī)r(jià)1.5%的購(gòu)房補(bǔ)貼；蕪湖市戶籍多子女家庭在蕪湖市市區(qū)新購(gòu)買新建商品住房的，給予總房?jī)r(jià)1.5%的購(gòu)房補(bǔ)貼；對(duì)售出自有住房并在1年內(nèi)購(gòu)買市區(qū)新建商品住房的購(gòu)房人，或在市區(qū)購(gòu)買新建商品住房后1年內(nèi)售出原自有住房的購(gòu)房人，給予新購(gòu)買新建商品住房總房?jī)r(jià)1%的購(gòu)房補(bǔ)貼。以上補(bǔ)貼政策不疊加，單套補(bǔ)貼金額最高不超過5萬(wàn)元。

二是降低公積金貸款利率、上調(diào)貸款額度。下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；繳存人購(gòu)買新建商品住房，屬一星級(jí)及以上綠色建筑的，住房公積金貸款額度統(tǒng)一調(diào)整為上浮20%。多子女家庭首次住房公積金貸款購(gòu)買自住住房，住房公積金貸款額度統(tǒng)一調(diào)整為上浮20%。改善性住房公積金貸款購(gòu)買新建商品住房，除首付比例、利率、多子女家庭政策外，其余參照首次住房公積金貸款和使用政策執(zhí)行。

三是取消首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。同時(shí)，優(yōu)化個(gè)人住房商業(yè)貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，蕪湖市市區(qū)范圍內(nèi)新購(gòu)買住房，只核查購(gòu)房家庭所購(gòu)房屋所在區(qū)、開發(fā)區(qū)的住房情況，無(wú)住房的，辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款時(shí)可按首套住房辦理商業(yè)貸款。

此外，新政還提出，支持以舊換新，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法組建以舊換新?lián)Q購(gòu)聯(lián)盟，收購(gòu)有賣舊買新需求家庭的二手住房，收購(gòu)的二手住房可以用于租賃住房。支持房票持有人用房票以舊換新購(gòu)買新建商品住房，可享受不超過25%的房票安置補(bǔ)助，同時(shí)房票可轉(zhuǎn)讓流通。國(guó)有企業(yè)收購(gòu)的存量住房可以轉(zhuǎn)化為配租型保障性住房。退出公租房管理序列的房源，可以轉(zhuǎn)為配售型保障性住房。結(jié)合保交房攻堅(jiān)行動(dòng)工作要求，支持國(guó)有企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自主協(xié)商，適當(dāng)收購(gòu)部分在建未出售的商品住房，可以用作保障性住房。