完善租購(gòu)并舉發(fā)展模式 支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展

　　中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局日前印發(fā)《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“《意見(jiàn)》”），從加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道等方面提出17條舉措，支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

　　推動(dòng)長(zhǎng)租房市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展

　　為加快住房租賃金融市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展，金融管理部門(mén)此前起草《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，并于2023年2月向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，意見(jiàn)征求期間共收到有效意見(jiàn)60條，大多數(shù)意見(jiàn)已吸收采納。此次兩部門(mén)正式發(fā)布的關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)，自2024年2月5日起施行。

　　根據(jù)《意見(jiàn)》，金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)突出重點(diǎn)、瞄準(zhǔn)短板，主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問(wèn)題，支持各類主體新建、改建和運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房，盤(pán)活存量房屋，有效增加保障性和商業(yè)性租賃住房供應(yīng)。

　　從具體住房租賃主體看，《意見(jiàn)》對(duì)自持物業(yè)住房租賃企業(yè)支持力度較大，明確“重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展”。金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，重點(diǎn)支持以獨(dú)立法人運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)，促進(jìn)其規(guī)模化、集約化經(jīng)營(yíng)，提升長(zhǎng)期租賃住房的供給能力和運(yùn)營(yíng)水平。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，《意見(jiàn)》提出的支持舉措覆蓋了保障性租賃住房和市場(chǎng)化租賃住房。尤其對(duì)于長(zhǎng)租房，在總結(jié)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，給出了明確支持引導(dǎo)舉措，這有助于在推進(jìn)保障性住房建設(shè)的同時(shí)，進(jìn)一步推動(dòng)長(zhǎng)租房市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。

　　加大信貸支持力度

　　推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展，離不開(kāi)信貸政策的大力支持。

　　《意見(jiàn)》明確，加大住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)信貸支持力度。支持商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位等各類主體依法合規(guī)新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款。住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款期限一般為3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年，租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本金比例應(yīng)符合國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度相關(guān)要求。同時(shí)，滿足團(tuán)體批量購(gòu)買(mǎi)租賃住房的合理融資需求，住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款，鼓勵(lì)商業(yè)銀行積極探索適合住房租賃相關(guān)企業(yè)需求特點(diǎn)的金融服務(wù)模式和金融產(chǎn)品。

　　在拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道方面，《意見(jiàn)》提出拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道，支持發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，引導(dǎo)各類社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。

　　首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池分析，《意見(jiàn)》創(chuàng)新了住房租賃信貸品種，包括最長(zhǎng)3年的各類主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款，最長(zhǎng)30年的租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款等。同時(shí)，拓寬了住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道，為利用各類建設(shè)用地依法依規(guī)建設(shè)和持有運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房提供了信貸支持，有利于進(jìn)一步吸引相關(guān)市場(chǎng)主體加大投資力度，進(jìn)而促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。

　　完善租購(gòu)并舉發(fā)展模式

　　除了明確投融資等方面支持舉措，《意見(jiàn)》還對(duì)住房租賃金融管理作出了規(guī)范。比如，嚴(yán)格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界，明確“住房租賃金融業(yè)務(wù)要嚴(yán)格定位于支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，不得為短期投機(jī)炒作行為提供融資”。同時(shí)，嚴(yán)格住房租賃貸前審查和貸后管理，防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)等。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《意見(jiàn)》提出的舉措覆蓋了住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款、住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款、住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款等方面，還明確了相關(guān)金融管理規(guī)范，涉及租賃住房項(xiàng)目全周期。相關(guān)政策落地見(jiàn)效后，將進(jìn)一步助推住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，完善租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)發(fā)展模式。

　　“住房租賃金融新政為住房租賃市場(chǎng)獲得合規(guī)低成本融資起到了保駕護(hù)航的作用，為引導(dǎo)各類社會(huì)資金有序投向住房租賃領(lǐng)域提供了新路徑，有利于住房租賃市場(chǎng)獲得穩(wěn)定資金，有助于促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”趙秀池說(shuō)。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，《意見(jiàn)》提出的相關(guān)舉措具備實(shí)操性，將對(duì)金融支持住房租賃市場(chǎng)起到重要指導(dǎo)作用。“供給端相關(guān)政策落地后，或?qū)⒂行б龑?dǎo)住房租賃企業(yè)提供更多優(yōu)質(zhì)房源和服務(wù)，以滿足新市場(chǎng)、青年人群體的住房需求，更好地保障住房需求側(cè)的相關(guān)權(quán)益。”