購房首付比下限、存量首套房貸利率調(diào)整落地

　　住房貸款政策利好落地。8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，對(duì)現(xiàn)行差別化住房信貸政策進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，更好地滿足剛性和改善性住房需求。與此同時(shí)，支持鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。

　　《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》明確，對(duì)于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。這意味著全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限的統(tǒng)一，不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市。而此前，在實(shí)施“限購”措施的城市，首套和二套住房最低首付款比例下限為30%和40%。

　　該《通知》還將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

　　招聯(lián)首席研究員董希淼表示，《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》的政策變化主要是兩個(gè)方面。一是統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。此前，部分地區(qū)二套房貸首付比例較高，降低首付比例下限，有助于適當(dāng)降低居民住房消費(fèi)門檻，提高居民住房消費(fèi)能力。二是將二套房貸利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR加20個(gè)基點(diǎn)。過去一段時(shí)間，住房信貸政策調(diào)整集中在滿足居民剛性住房消費(fèi)需求。降低二套房貸利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消費(fèi)需求，降低改善性購房者的利息支出。

　　備受市場(chǎng)關(guān)注的存量房貸利率調(diào)整政策也落地。《通知》指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

　　中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，最新發(fā)布的政策與最近的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策形成互補(bǔ)，針對(duì)的群體略有不同。“認(rèn)房不認(rèn)貸”是針對(duì)“賣一買一”的改善性購房人群，而降低首付比例政策是針對(duì)購買首套或二套住房群體，存量房貸利率政策則是針對(duì)已購房群體。政策將利好熱點(diǎn)城市，并對(duì)市場(chǎng)有效需求產(chǎn)生激發(fā)效應(yīng)。