房地產市場企穩回升信號明顯

　　中央政治局7月24日召開會議，指出“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”，之后，住房和城鄉建設部召開企業座談會，強調“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施”。北京、深圳、廣州三城市先后發聲，表示將抓緊落實會議要求，促進房地產市場平穩健康發展。這一系列舉措均釋放出積極信號，房地產調控政策將進一步調整優化，剛需和改善性住房需求將得到更好滿足。房地產市場企穩回升也將為宏觀經濟持續向好貢獻積極作用。

　　一段時間以來，各方對房地產市場信心不足。房地產市場經歷一年半左右的總體低迷后，在2023年第一季度有所回暖，但進入第二季度后，多項指標再度掉頭向下，購房者由于已售逾期難交付項目的存在而陷入觀望，一些開發企業資金鏈狀況的恢復仍需一段時間，房企總體投資意愿不足。各方對于房地產市場的信心亟待恢復。

　　過去房地產市場過熱階段出臺的調控政策需要調整優化。我國房地產市場總體供給短缺的階段已基本結束，當前局部地區甚至出現了供給過剩的情況。房地產市場正從高速和過熱轉向總量減少、平穩發展的階段。為抑制房價過快上漲，眾多城市曾出臺限購、限貸、限價等限制性措施。如今有些調控措施已經不再適應當前的市場形勢，很多城市逐漸取消限制性措施，但仍有一些地區的調控措施需要調整優化，以更好滿足剛性和改善性購房需求。

　　從政策層面傳遞出的信號看，房地產市場相關政策調整優化的空間正在打開。進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率，將對帶動住房消費起到積極促進作用。降低首付比例有助于降低購房門檻，而降低貸款利率能夠降低購房總支付金額和房貸月供壓力。改善性住房換購稅費減免也有助于“真金白銀”地減少購房資金支出。2022年9月，財政部、國家稅務總局要求，納稅人出售自有住房并在現住房出售后1年內，在同一城市重新購買住房的，可按規定申請退還其出售現住房已繳納的個人所得稅。同時，預計二手房交易“帶押過戶”、合理降低房地產經紀服務費用等政策也將繼續擴大實施面。

　　個人住房貸款“認房不用認貸”政策備受關注。目前，仍有熱點城市執行“認房又認貸”政策，這屬于房地產市場過熱階段，為避免投機炒房出臺的信貸政策。所謂“認房又認貸”指的是如果有些購房者想改善居住條件，賣掉手中的一套房子置換另一套，由于購買第一套住房時曾經使用購房貸款，哪怕已經還清了貸款，因為有貸款記錄，再置換時仍被認定為購買第二套住房，從而執行更高比例的首付標準以及房貸利率。以北京為例，一個名下無房但曾經有貸款記錄的購房家庭，再購房時商業貸款的最低首付需要60%，購買非普通住宅則要付80%的首付。貸款利率也要按照購買第二套住房執行，比首套房高，購房成本就更高。

　　在當前形勢下，“認房又認貸”政策可能會影響一些有改善性需求的購房者，有必要因城施策，將一些城市的“認房又認貸”政策調整為“認房不用認貸”，切實降低購房者資金壓力。

　　此外，預計有些城市還可能從縮短個人銷售住房增值稅免征年限、降低購買二套改善性住房契稅等方面進一步調整優化相關政策，并從穩妥推進商品房“現房銷售”試點、積極探索商品房銷售按套內面積計價等方面完善相關制度，合理降低剛需和改善性住房需求的購房成本，促進房地產市場平穩健康發展。

　　從中央到有關部委的政策信號，再到有關城市的表態，極大增強了各方對房地產市場的信心。進入第二季度，房地產市場成交量有所放緩，也與居民就業壓力有所增大、收入預期減弱、購房意愿有所下降、購房作為大宗消費恢復相對滯后有關。下半年，隨著宏觀經濟進一步回升向好，居民住房消費和房企投資意愿也將逐步恢復。預計房地產調整優化政策也會陸續出臺，相關政策落地后，房地產市場的進一步企穩復蘇可期，我們應對房地產市場的平穩健康發展有信心和耐心。（本文來源：經濟日報 作者：亢 舒）